Hồ sơ đăng ký thành lập công ty bất động sản luôn là câu hỏi đầu tiên khi nhà đầu tư muốn “chuyển mình” từ mua bán cá nhân sang mô hình doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chuyên nghiệp. Hồ sơ đăng ký thành lập công ty bất động sản không chỉ gồm vài mẫu đơn theo quy định, mà còn là bức tranh tổng thể về loại hình doanh nghiệp, vốn điều lệ, ngành nghề kinh doanh bất động sản và cấu trúc cổ đông, thành viên góp vốn. Hồ sơ đăng ký thành lập công ty bất động sản nếu được chuẩn bị đúng chuẩn ngay từ đầu sẽ giúp bạn rút ngắn đáng kể thời gian làm thủ tục, đồng thời tạo nền tảng pháp lý vững chắc cho việc phát triển dự án, môi giới, cho thuê, quản lý tài sản. Hồ sơ đăng ký thành lập công ty bất động sản cũng là nơi kết nối các từ khóa phụ như điều kiện thành lập công ty bất động sản, ngành nghề kinh doanh bất động sản, vốn điều lệ công ty bất động sản thành một “bản đồ” dễ hiểu. Hồ sơ đăng ký thành lập công ty bất động sản trong bài viết này sẽ được bóc tách theo góc nhìn thực tế, giúp bạn không chỉ “biết cần giấy tờ gì” mà còn hiểu lý do và chiến lược phía sau từng tài liệu.
Tổng Quan Về Hồ Sơ Đăng Ký Thành Lập Công Ty Bất Động Sản
Vì sao nên thành lập công ty bất động sản thay vì giao dịch cá nhân?
Trong bối cảnh thị trường bất động sản ngày càng phát triển, việc thành lập công ty bất động sản thay vì giao dịch cá nhân mang lại nhiều lợi ích cả về pháp lý lẫn uy tín thương mại
Thứ nhất, chỉ khi hoạt động dưới tư cách pháp nhân, doanh nghiệp mới được công nhận hợp pháp trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản – ngành nghề có điều kiện theo Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 (sửa đổi 2023). Giao dịch cá nhân (mua đi bán lại nhà, đất) không được xem là hoạt động kinh doanh nếu không đăng ký doanh nghiệp.
Thứ hai, công ty bất động sản có thể ký kết hợp đồng mua bán, đầu tư, góp vốn hoặc môi giới với đối tác trong và ngoài nước, tham gia dự án, đấu thầu, hoặc mở sàn giao dịch – điều mà cá nhân không đủ tư cách thực hiện.
Thứ ba, khi thành lập công ty, nhà đầu tư có thể khấu trừ thuế, quản lý chi phí hợp pháp, được cấp mã số thuế doanh nghiệp, hóa đơn giá trị gia tăng, và dễ dàng vay vốn ngân hàng.
Do đó, việc lập hồ sơ đăng ký thành lập công ty bất động sản không chỉ là thủ tục hành chính, mà còn là bước đi chiến lược giúp nhà đầu tư khẳng định vị thế, hợp pháp hóa hoạt động và phát triển lâu dài trong lĩnh vực kinh doanh có giá trị tài sản cao này.
Những hiểu lầm phổ biến về hồ sơ thành lập công ty bất động sản và điều kiện kinh doanh
Nhiều nhà đầu tư mới thường hiểu sai hoặc chưa nắm rõ quy định khi lập hồ sơ thành lập công ty bất động sản, dẫn đến hồ sơ bị trả lại hoặc không đủ điều kiện hoạt động. Dưới đây là một số hiểu lầm phổ biến:
- Không cần vốn lớn vẫn được kinh doanh bất động sản: Thực tế, pháp luật quy định doanh nghiệp phải có vốn pháp định tối thiểu 20 tỷ đồng (trừ trường hợp chỉ hoạt động môi giới, sàn giao dịch).
- Chỉ cần đăng ký doanh nghiệp là được phép bán nhà đất: Sai. Doanh nghiệp phải đăng ký đúng mã ngành 6810, 6820, 6830 và tuân thủ điều kiện ngành nghề có điều kiện, kèm chứng chỉ hành nghề môi giới nếu có dịch vụ liên quan.
- Không cần địa chỉ trụ sở rõ ràng: Hồ sơ sẽ bị từ chối nếu trụ sở nằm trong khu dân cư, căn hộ chung cư không được phép kinh doanh.
- Chỉ cần tên công ty và giấy tờ tùy thân: Ngoài thông tin pháp lý của chủ sở hữu, cần có điều lệ công ty, danh sách thành viên, chứng minh vốn điều lệ và hợp đồng thuê địa điểm hợp pháp.
Do đó, việc lập hồ sơ phải được chuẩn bị cẩn thận, đầy đủ, và nên có sự hỗ trợ tư vấn chuyên nghiệp để đảm bảo hồ sơ đăng ký thành lập công ty bất động sản được chấp thuận nhanh chóng và hợp pháp ngay từ lần đầu nộp.
Điều Kiện Cơ Bản Để Thành Lập Công Ty Bất Động Sản
Điều kiện về chủ thể – ai được quyền thành lập công ty kinh doanh bất động sản?
Theo quy định của Luật Doanh nghiệp 2020 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, mọi tổ chức, cá nhân có năng lực hành vi dân sự đầy đủ và không thuộc nhóm bị cấm đầu tư đều có quyền thành lập công ty kinh doanh bất động sản.
Các chủ thể có thể là:
- Cá nhân trong nước (từ 18 tuổi trở lên, có CMND/CCCD hợp lệ).
- Tổ chức, công ty trong nước hoặc có vốn đầu tư nước ngoài, nếu đáp ứng điều kiện về đầu tư theo Luật Đầu tư 2020.
Tuy nhiên, một số đối tượng không được phép thành lập doanh nghiệp, bao gồm:
- Cán bộ, công chức, sĩ quan, viên chức theo Luật Cán bộ – Công chức.
- Người đang bị truy cứu trách nhiệm hình sự, bị cấm đảm nhiệm chức vụ, bị kết án mà chưa được xóa án tích.
Đối với nhà đầu tư nước ngoài, khi tham gia thành lập công ty bất động sản cần xin Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (IRC) trước khi đăng ký doanh nghiệp.
Việc tuân thủ điều kiện chủ thể là bước đầu tiên để hồ sơ đăng ký được chấp thuận hợp pháp tại Sở Kế hoạch & Đầu tư nơi đặt trụ sở chính.
Điều kiện về vốn điều lệ và vốn pháp định trong kinh doanh bất động sản
Vốn điều lệ công ty bất động sản được xác định do chủ sở hữu đăng ký, phản ánh năng lực tài chính của doanh nghiệp. Tuy nhiên, pháp luật quy định thêm vốn pháp định tối thiểu 20 tỷ đồng đối với doanh nghiệp đầu tư, mua bán, cho thuê bất động sản
Trường hợp chỉ hoạt động môi giới, quản lý, sàn giao dịch, doanh nghiệp không bắt buộc vốn pháp định, nhưng vẫn phải kê khai vốn điều lệ phù hợp với quy mô hoạt động.
Từ năm 2023, Nghị định 02/2022/NĐ-CP yêu cầu doanh nghiệp phải chứng minh vốn bằng tiền gửi ngân hàng, báo cáo tài chính hoặc cam kết vốn góp khi nộp hồ sơ thành lập.
Việc kê khai vốn điều lệ quá thấp có thể khiến doanh nghiệp khó tiếp cận dự án hoặc không đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán bất động sản.
Vì vậy, các chuyên gia khuyến nghị nhà đầu tư nên xác định vốn điều lệ thực tế tối thiểu từ 5–10 tỷ đồng cho mô hình môi giới và từ 20 tỷ trở lên cho hoạt động đầu tư, kinh doanh nhà đất.
Điều kiện về địa chỉ trụ sở công ty và ngành nghề đăng ký kinh doanh
Địa chỉ trụ sở công ty bất động sản phải cụ thể, hợp pháp và có hợp đồng thuê hoặc sở hữu rõ ràng. Cấm đặt trụ sở trong căn hộ chung cư, nhà tập thể hoặc khu vực không được phép kinh doanh.
Khi đăng ký, doanh nghiệp cần chọn đúng ngành nghề theo Hệ thống ngành kinh tế Việt Nam, bao gồm:
- 6810: Kinh doanh bất động sản, quyền sử dụng đất.
- 6820: Tư vấn, môi giới, đấu giá bất động sản.
- 6830: Quản lý, vận hành, sàn giao dịch bất động sản.
Ngoài ra, công ty cần công bố thông tin hoạt động và nộp báo cáo định kỳ theo quy định của Sở Xây dựng và cơ quan thuế để đảm bảo tính minh bạch và hợp pháp trong kinh doanh.
Hồ sơ đăng ký thành lập công ty bất động sản chi tiết từng loại giấy tờ
Khi thành lập công ty bất động sản, việc chuẩn bị hồ sơ đăng ký doanh nghiệp đúng và đủ là yếu tố quyết định để hồ sơ được Sở Kế hoạch & Đầu tư chấp thuận nhanh chóng, tránh tình trạng bị “trả lại” hoặc yêu cầu bổ sung.
Theo quy định tại Luật Doanh nghiệp 2020 và Nghị định 01/2021/NĐ-CP, bộ hồ sơ phải thể hiện rõ thông tin pháp lý của doanh nghiệp, mô hình hoạt động, danh sách cổ đông – thành viên, ngành nghề kinh doanh, vốn điều lệ và người đại diện theo pháp luật.
Đặc biệt, vì ngành bất động sản là lĩnh vực kinh doanh có điều kiện, nên hồ sơ còn phải tuân thủ thêm các quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Nghị định 02/2022/NĐ-CP về vốn pháp định, ngành nghề và phạm vi hoạt động.
Dưới đây là hướng dẫn chi tiết về hồ sơ đăng ký thành lập công ty bất động sản, được chia theo từng loại giấy tờ bắt buộc
Giấy đề nghị đăng ký doanh nghiệp và các thông tin bắt buộc phải khai đúng
Giấy đề nghị đăng ký doanh nghiệp là tài liệu quan trọng nhất trong bộ hồ sơ, thể hiện toàn bộ thông tin pháp lý của công ty bất động sản. Biểu mẫu sử dụng là Mẫu I-1 ban hành kèm Phụ lục I Nghị định 01/2021/NĐ-CP.
Các nội dung cần điền chính xác bao gồm:
- Tên công ty: phải được tra cứu để đảm bảo không trùng hoặc gây nhầm lẫn.
- Loại hình doanh nghiệp: TNHH 1TV, TNHH 2TV, hoặc công ty cổ phần.
- Địa chỉ trụ sở chính: phải có hợp đồng thuê nhà hoặc giấy tờ sở hữu hợp lệ; không sử dụng nhà tập thể hoặc căn hộ chung cư để đăng ký.
- Ngành nghề kinh doanh: ghi rõ mã ngành 6810, 6820, 6830 theo Quyết định 27/2018/QĐ-TTg.
- Vốn điều lệ: từ 20 tỷ đồng trở lên (nếu hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản trực tiếp).
- Người đại diện theo pháp luật: ghi rõ họ tên, chức danh, thông tin liên hệ, chữ ký.
Sai sót trong Giấy đề nghị đăng ký – như địa chỉ không hợp lệ, tên trùng, mã ngành sai hoặc thiếu – sẽ khiến hồ sơ bị từ chối tiếp nhận. Vì vậy, khi lập hồ sơ, doanh nghiệp cần kiểm tra kỹ toàn bộ thông tin trước khi ký và nộp trực tuyến qua Cổng thông tin quốc gia về đăng ký doanh nghiệp.
Điều lệ công ty kinh doanh bất động sản – cấu trúc, nội dung và những điều khoản cần lưu ý
Điều lệ công ty là “bộ luật nội bộ” điều chỉnh hoạt động và quyền – nghĩa vụ giữa các thành viên trong công ty. Đây là tài liệu bắt buộc trong hồ sơ đăng ký thành lập doanh nghiệp bất động sản.
Một bản điều lệ chuẩn cần có các phần chính sau:
- Tên, trụ sở, ngành nghề, vốn điều lệ, và thời hạn hoạt động của doanh nghiệp.
- Thông tin thành viên/cổ đông sáng lập, tỷ lệ góp vốn và thời hạn góp vốn.
- Cơ cấu tổ chức quản lý: Hội đồng thành viên, Giám đốc/Tổng giám đốc, Kế toán trưởng.
- Quy định về quyền và nghĩa vụ của thành viên, chuyển nhượng vốn, chia lợi nhuận, giải thể.
- Trách nhiệm pháp lý khi doanh nghiệp vi phạm quy định kinh doanh bất động sản.
Đối với công ty bất động sản, cần đặc biệt lưu ý bổ sung các điều khoản về:
- Quản lý dự án, hợp tác đầu tư và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
- Phân định rõ trách nhiệm tài chính khi triển khai dự án, giao dịch nhà đất.
Việc soạn điều lệ chính xác giúp doanh nghiệp hoạt động minh bạch, tránh tranh chấp giữa cổ đông và dễ dàng được Sở KH&ĐT Cần Thơ phê duyệt nhanh chóng.
Danh sách thành viên/cổ đông, bản sao giấy tờ cá nhân và giấy tờ pháp lý của tổ chức góp vốn
Tùy loại hình doanh nghiệp, hồ sơ cần kèm theo:
- Danh sách thành viên (đối với công ty TNHH hai thành viên trở lên).
- Danh sách cổ đông sáng lập (đối với công ty cổ phần).
Biểu mẫu sử dụng theo Phụ lục I-6 và I-7 Nghị định 01/2021/NĐ-CP.
Kèm theo danh sách phải có:
- Bản sao công chứng CMND/CCCD/Hộ chiếu của cá nhân góp vốn.
- Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp, quyết định góp vốn (nếu tổ chức góp vốn).
- Văn bản ủy quyền hợp lệ nếu người đại diện pháp luật không trực tiếp nộp hồ sơ.
Đối với ngành bất động sản, cơ quan đăng ký thường kiểm tra kỹ tỷ lệ vốn góp, giá trị vốn điều lệ và cam kết góp vốn để đảm bảo đủ điều kiện hoạt động theo Nghị định 02/2022/NĐ-CP.
Do đó, tất cả thông tin trong danh sách thành viên và giấy tờ cá nhân phải đồng nhất, hợp lệ và còn hiệu lực, tránh bị trả hồ sơ do sai sót hành chính hoặc thiếu giấy tờ pháp lý.
Đăng ký ngành nghề kinh doanh trong hồ sơ thành lập công ty bất động sản
Khi tiến hành thành lập công ty bất động sản tại Cần Thơ, một trong những nội dung quan trọng nhất là đăng ký ngành nghề kinh doanh. Việc lựa chọn đúng mã ngành không chỉ giúp hồ sơ được phê duyệt nhanh, mà còn đảm bảo doanh nghiệp được phép hoạt động hợp pháp trong phạm vi mong muốn. Tuy nhiên, ngành bất động sản có nhiều nhánh đặc thù – mỗi nhánh lại có điều kiện và quy định riêng. Vì vậy, chủ doanh nghiệp cần hiểu rõ cách chọn và mô tả ngành nghề phù hợp để tránh bị “siết” khi xét duyệt.
Các mã ngành bất động sản phổ biến: kinh doanh bất động sản, môi giới, tư vấn, đấu giá, quản lý tài sản…
Theo Hệ thống ngành kinh tế Việt Nam (Quyết định 27/2018/QĐ-TTg), nhóm ngành nghề công ty bất động sản gồm nhiều mã khác nhau tùy theo loại hình hoạt động. Dưới đây là các mã phổ biến:
- Mã 6810 – Kinh doanh bất động sản, quyền sử dụng đất thuộc chủ sở hữu, chủ sử dụng hoặc đi thuê
→ Là ngành nghề chính của đa số công ty, bao gồm việc mua bán, cho thuê, chuyển nhượng, xây dựng hoặc phát triển dự án. - Mã 6820 – Tư vấn, môi giới, đấu giá bất động sản, đấu giá quyền sử dụng đất
→ Dành cho các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực trung gian giao dịch, tư vấn pháp lý hoặc đấu giá tài sản. - Mã 6830 – Quản lý bất động sản, cho thuê, vận hành tòa nhà, khu đô thị
→ Phù hợp với các đơn vị chuyên quản lý tài sản, chung cư, văn phòng cho thuê, tòa nhà thương mại.
Ngoài ra, các công ty có thể đăng ký thêm ngành phụ trợ như:
- Mã 7110: Hoạt động kiến trúc, tư vấn kỹ thuật có liên quan.
- Mã 4290: Xây dựng công trình kỹ thuật dân dụng khác.
- Mã 7020: Hoạt động tư vấn quản lý.
Tùy vào định hướng (đầu tư, môi giới, tư vấn hay vận hành), doanh nghiệp có thể lựa chọn tổ hợp ngành phù hợp để đảm bảo đầy đủ phạm vi hoạt động mà vẫn đúng quy định pháp luật.
Cách mô tả ngành nghề trong hồ sơ để không bị “siết” quá chặt mà vẫn đúng quy định
Một lỗi phổ biến khiến hồ sơ bị trả lại là mô tả ngành nghề không khớp với mã ngành chuẩn hoặc dùng từ ngữ mơ hồ. Để tránh bị “siết”, doanh nghiệp cần tuân thủ các nguyên tắc sau khi soạn hồ sơ:
- Dùng đúng tên gọi ngành theo Quyết định 27/2018/QĐ-TTg, nhưng có thể mở rộng mô tả chi tiết bằng cụm từ “bao gồm nhưng không giới hạn trong…”.
- Ví dụ: “Kinh doanh bất động sản, quyền sử dụng đất thuộc chủ sở hữu, chủ sử dụng hoặc đi thuê (bao gồm môi giới, cho thuê, đầu tư, chuyển nhượng bất động sản).”
- Tránh mô tả vượt quá phạm vi quy định – chẳng hạn ghi “đầu tư tài chính, mua bán cổ phần dự án” sẽ bị loại vì không thuộc ngành bất động sản.
- Không ghi chi tiết gây hiểu sai như “bán nhà ở hình thành trong tương lai” khi doanh nghiệp chưa đủ điều kiện pháp lý và vốn.
- Sử dụng từ ngữ mềm dẻo nhưng chính xác: thay vì “mua bán đất nền”, nên ghi “kinh doanh quyền sử dụng đất”.
Cách mô tả đúng giúp hồ sơ được duyệt nhanh, đồng thời vẫn giữ tính linh hoạt trong triển khai thực tế, tránh trường hợp bị giới hạn hoạt động sau khi thành lập.
Phân tích chiến lược: đăng ký rộng hay hẹp ngành nghề bất động sản trong giai đoạn đầu
Một câu hỏi quan trọng mà nhiều nhà đầu tư đặt ra là: nên đăng ký ngành nghề bất động sản rộng hay hẹp?
- Đăng ký rộng: giúp doanh nghiệp có thể hoạt động đa lĩnh vực (xây dựng, cho thuê, môi giới, quản lý…). Ưu điểm là không cần chỉnh sửa hồ sơ khi mở rộng quy mô. Tuy nhiên, việc đăng ký quá nhiều ngành dễ bị cơ quan thuế hoặc Sở KH&ĐT “soi” tính thực tế của năng lực hoạt động, đặc biệt nếu vốn điều lệ thấp.
- Đăng ký hẹp: chỉ tập trung vào 1–2 ngành chính, giúp hồ sơ gọn gàng, dễ được duyệt, nhất là với doanh nghiệp mới. Nhược điểm là nếu sau này muốn mở rộng, phải nộp hồ sơ bổ sung ngành nghề.
Kinh nghiệm thực tế: với công ty bất động sản tại Cần Thơ mới thành lập, nên đăng ký từ 2–3 mã ngành trọng tâm (6810, 6820, 6830). Khi hoạt động ổn định, doanh nghiệp có thể bổ sung ngành xây dựng, tư vấn thiết kế hoặc đầu tư dự án để phù hợp với định hướng phát triển.
Xem thêm : Thủ tục đăng ký chi nhánh nước ngoài tại Cần Thơ
Quy trình nộp hồ sơ đăng ký thành lập công ty bất động sản tại cơ quan nhà nước
Sau khi hoàn thiện hồ sơ và xác định mã ngành, doanh nghiệp cần nắm rõ quy trình nộp hồ sơ thành lập công ty bất động sản. Tại Cần Thơ, thủ tục được thực hiện tại Phòng Đăng ký kinh doanh – Sở Kế hoạch và Đầu tư TP. Cần Thơ. Việc nắm chắc từng bước giúp rút ngắn thời gian xử lý và tránh bị yêu cầu bổ sung nhiều lần.
Bước 1 – Chuẩn bị hồ sơ, ký tên, đóng dấu và rà soát tính thống nhất thông tin
Bộ hồ sơ thành lập công ty bất động sản bao gồm:
- Giấy đề nghị đăng ký doanh nghiệp theo mẫu Phụ lục I ban hành kèm Nghị định 01/2021/NĐ-CP.
- Điều lệ công ty (ghi rõ ngành nghề, vốn, cơ cấu góp vốn, người đại diện pháp luật).
- Danh sách thành viên/cổ đông sáng lập.
- Bản sao CMND/CCCD/hộ chiếu của các thành viên góp vốn.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng thuê văn phòng (nếu có).
Trước khi nộp, doanh nghiệp cần kiểm tra tính thống nhất của thông tin giữa các biểu mẫu – đặc biệt là tên công ty, địa chỉ, người đại diện và ngành nghề. Nếu thông tin không khớp, hồ sơ sẽ bị trả lại hoặc yêu cầu chỉnh sửa.
Toàn bộ giấy tờ phải được ký đầy đủ và đóng dấu (nếu có con dấu trước), để đảm bảo giá trị pháp lý khi nộp lên cơ quan đăng ký kinh doanh.
Bước 2 – Nộp hồ sơ trực tuyến hoặc trực tiếp tại Phòng Đăng ký kinh doanh – theo dõi phản hồi
Doanh nghiệp có thể lựa chọn:
- Nộp trực tiếp tại Bộ phận một cửa – Sở KH&ĐT TP. Cần Thơ.
- Nộp trực tuyến qua Cổng thông tin quốc gia về đăng ký doanh nghiệp (https://dangkykinhdoanh.gov.vn) – hình thức được khuyến khích hiện nay.
Khi nộp hồ sơ online, cần chuẩn bị:
- File PDF của toàn bộ hồ sơ (được scan rõ ràng).
- Tài khoản đăng ký điện tử (thường do người đại diện pháp luật hoặc đơn vị dịch vụ đăng ký).
- Chữ ký số hợp lệ để ký và gửi hồ sơ.
Sau khi nộp, hệ thống sẽ thông báo tiếp nhận và cấp mã hồ sơ. Doanh nghiệp nên theo dõi email thường xuyên để cập nhật phản hồi hoặc yêu cầu bổ sung. Nếu hồ sơ hợp lệ, kết quả sẽ được trả sau 3–5 ngày làm việc.
Bước 3 – Nhận Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp, khắc dấu và công bố nội dung đăng ký doanh nghiệp
Khi hồ sơ được duyệt, Phòng Đăng ký kinh doanh sẽ cấp Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp – trong đó ghi rõ mã số thuế, tên công ty và ngành nghề.
Sau đó, doanh nghiệp cần thực hiện:
- Khắc dấu tròn doanh nghiệp, lưu tại văn phòng và đăng ký mẫu dấu.
- Công bố thông tin doanh nghiệp trên Cổng thông tin quốc gia, thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày cấp giấy phép.
- Đăng ký thuế ban đầu tại Cục Thuế TP. Cần Thơ, mở tài khoản ngân hàng và đăng ký sử dụng hóa đơn điện tử.
Khi hoàn tất các bước này, công ty bất động sản chính thức được phép hoạt động hợp pháp.
Doanh nghiệp nên lưu toàn bộ hồ sơ gốc để phục vụ cho các thủ tục tiếp theo như xin giấy phép sàn giao dịch, đăng ký chữ ký số, hoặc xin chứng chỉ môi giới – đây là nền tảng quan trọng cho hoạt động lâu dài tại Cần Thơ.
Công việc sau khi hồ sơ đăng ký thành lập công ty bất động sản được chấp thuận
Sau khi Sở Kế hoạch và Đầu tư cấp Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp, công ty bất động sản chính thức được pháp luật công nhận tư cách pháp nhân. Tuy nhiên, để có thể đi vào hoạt động hợp pháp và giao dịch trên thị trường, doanh nghiệp cần thực hiện thêm một loạt thủ tục hành chính, thuế và hồ sơ nội bộ bắt buộc.
Các bước này là phần mở rộng quan trọng của thủ tục sau khi thành lập công ty bất động sản, giúp doanh nghiệp tránh bị phạt vi phạm hành chính, đồng thời đảm bảo đủ điều kiện để ký kết hợp đồng mua bán, môi giới, quản lý sàn giao dịch. Dưới đây là hai nhóm công việc trọng tâm cần triển khai ngay sau khi nhận giấy phép kinh doanh
Đăng ký thuế, hóa đơn, tài khoản ngân hàng và các nghĩa vụ ban đầu
Ngay sau khi được cấp giấy phép, công ty cần thực hiện các thủ tục thuế ban đầu tại Cục Thuế hoặc Chi cục Thuế quản lý trực tiếp, bao gồm:
- Đăng ký tài khoản ngân hàng và thông báo số tài khoản cho cơ quan thuế trong vòng 10 ngày làm việc.
- Đăng ký chữ ký số điện tử để nộp tờ khai thuế và các báo cáo điện tử.
- Nộp tờ khai và lệ phí môn bài (mức 2.000.000 – 3.000.000đ/năm tùy vốn điều lệ).
- Đăng ký hóa đơn điện tử qua cổng Tổng cục Thuế và chuẩn bị phần mềm kế toán nội bộ.
- Treo biển hiệu công ty tại trụ sở, đảm bảo đúng quy định để tránh bị xử phạt hành chính.
Ngoài ra, doanh nghiệp cần chọn đơn vị kế toán chuyên ngành bất động sản để thiết lập sổ sách ban đầu, hạch toán vốn góp, và lập kế hoạch chi phí thuế – khấu hao tài sản đúng quy định. Đây là bước giúp doanh nghiệp kiểm soát dòng tiền hiệu quả ngay từ giai đoạn khởi động.
Chuẩn bị hồ sơ nội bộ: quy chế tài chính, quy trình nghiệp vụ, hợp đồng mẫu bất động sản
Sau khi hoàn tất thủ tục thuế, công ty cần xây dựng hồ sơ nội bộ và bộ quy trình nghiệp vụ chuẩn, bao gồm:
- Quy chế tài chính nội bộ: quy định về quản lý chi tiêu, tạm ứng, thanh toán, đầu tư, phân chia lợi nhuận.
- Quy trình nghiệp vụ bất động sản: hướng dẫn cụ thể cho các mảng môi giới, quản lý dự án, cho thuê, mua bán và định giá tài sản.
- Hợp đồng mẫu: như hợp đồng môi giới, hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán hoặc cho thuê – cần được soạn thảo bởi bộ phận pháp lý hoặc luật sư chuyên ngành.
Ngoài ra, nên thiết lập hồ sơ nhân sự, sổ góp vốn, và biên bản họp thành viên/cổ đông để lưu trữ nội bộ đúng quy định.
Việc hoàn thiện hồ sơ nội bộ không chỉ đảm bảo tính hợp pháp mà còn giúp doanh nghiệp xây dựng hình ảnh chuyên nghiệp, tạo niềm tin cho khách hàng và đối tác khi ký kết giao dịch.
Lưu ý chiến lược khi xây dựng hồ sơ đăng ký thành lập công ty bất động sản
Khi xây dựng hồ sơ thành lập công ty bất động sản, nhà đầu tư không nên chỉ xem đây là thủ tục hành chính mà cần coi đó là bản thiết kế chiến lược cho cấu trúc vận hành dài hạn của doanh nghiệp. Hồ sơ ban đầu chính là “xương sống” thể hiện mô hình tổ chức, năng lực tài chính, ngành nghề hoạt động và định hướng phát triển của công ty
Cân bằng giữa vốn điều lệ, tỷ lệ góp vốn và quyền kiểm soát trong điều lệ công ty
Vốn điều lệ là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến năng lực pháp lý và uy tín của công ty bất động sản. Theo Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, doanh nghiệp muốn đầu tư dự án hoặc kinh doanh trực tiếp phải có vốn từ 20 tỷ đồng trở lên.
Khi góp vốn, cần phân chia tỷ lệ hợp lý giữa các thành viên/cổ đông để đảm bảo vừa đủ kiểm soát, vừa thu hút được đối tác tài chính. Điều lệ công ty phải quy định rõ:
- Quyền biểu quyết tương ứng với tỷ lệ vốn góp.
- Cơ chế chuyển nhượng, thoái vốn.
- Quyền của người góp vốn thiểu số trong việc tiếp cận thông tin tài chính.
Sự cân bằng này giúp công ty vận hành ổn định, tránh tranh chấp nội bộ và thu hút thêm nhà đầu tư chiến lược.
Xây dựng hình ảnh và uy tín ngay từ hồ sơ: chọn tên, ngành nghề, mục tiêu kinh doanh dài hạn
Hồ sơ đăng ký doanh nghiệp không chỉ mang tính pháp lý mà còn là bộ nhận diện đầu tiên của thương hiệu công ty địa ốc. Do đó, khi lập hồ sơ, doanh nghiệp nên:
- Chọn tên công ty rõ ràng, dễ đọc, gợi liên tưởng đến lĩnh vực bất động sản (ví dụ: “Gia Minh Land”, “Cần Thơ Real Estate”, “Địa ốc Tây Đô”).
- Đăng ký ngành nghề đầy đủ, bao gồm môi giới, quản lý sàn, đầu tư dự án, tư vấn bất động sản.
- Xác định mục tiêu kinh doanh dài hạn, thể hiện trong điều lệ và hồ sơ nội bộ: hướng đến phát triển bền vững, minh bạch, tuân thủ pháp luật.
Một bộ hồ sơ hoàn chỉnh, nhất quán về hình ảnh – pháp lý – định hướng sẽ giúp công ty tạo ấn tượng tốt với đối tác, cơ quan quản lý và khách hàng ngay từ ngày đầu tiên.
Những sai lầm thường gặp trong hồ sơ đăng ký thành lập công ty bất động sản
Trong quá trình đăng ký doanh nghiệp bất động sản, không ít nhà đầu tư — đặc biệt là những người mới — thường mắc phải các lỗi cơ bản khiến hồ sơ bị trả lại hoặc yêu cầu chỉnh sửa nhiều lần. Những lỗi hồ sơ thành lập công ty bất động sản này có thể làm chậm tiến độ nhận giấy phép, gây phát sinh chi phí và ảnh hưởng đến kế hoạch triển khai dự án. Dưới đây là ba sai lầm phổ biến nhất cần đặc biệt lưu ý khi chuẩn bị hồ sơ.
Đặt tên công ty dễ gây nhầm lẫn hoặc trùng với doanh nghiệp khác
Một lỗi khá phổ biến là đặt tên công ty trùng hoặc tương tự gây nhầm lẫn với doanh nghiệp khác đã đăng ký trên Cổng thông tin quốc gia. Nhiều chủ đầu tư chỉ tra cứu sơ bộ trên Google, không kiểm tra kỹ trong Cơ sở dữ liệu quốc gia về đăng ký doanh nghiệp, dẫn đến việc tên bị từ chối.
Tên công ty bất động sản cần đảm bảo tính khác biệt, rõ ràng và phản ánh đúng ngành nghề. Ví dụ, “Công ty TNHH Địa ốc Minh Thành” có thể dễ trùng, trong khi “Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Địa ốc Minh Thành Cần Thơ” lại mang tính phân biệt cao hơn.
Khai ngành nghề không phù hợp định hướng thực tế, thiếu mã ngành quan trọng
Một sai sót khi đăng ký doanh nghiệp bất động sản là không liệt kê đầy đủ mã ngành hoặc khai sai lĩnh vực hoạt động. Nhiều nhà đầu tư chỉ chọn mã ngành 6810 (kinh doanh bất động sản) mà bỏ qua các mã liên quan như 6820 (tư vấn, môi giới, quản lý bất động sản) hoặc 4101–4102 (xây dựng nhà để bán).
Việc thiếu mã ngành khiến công ty không thể xuất hóa đơn, ký hợp đồng hoặc triển khai dự án đúng quy định, buộc phải làm thủ tục bổ sung sau này, mất thêm thời gian và chi phí.
Điều lệ sao chép mẫu có sẵn, không điều chỉnh theo thỏa thuận giữa các thành viên/cổ đông
Một lỗi khác là sao chép điều lệ mẫu từ Internet mà không chỉnh sửa theo thực tế hoạt động hoặc tỷ lệ góp vốn, quyền quản lý, phân chia lợi nhuận giữa các thành viên/cổ đông. Khi xảy ra tranh chấp, điều lệ này không có giá trị bảo vệ quyền lợi của bên yếu thế.
Điều lệ công ty bất động sản nên được tư vấn, rà soát kỹ lưỡng, thể hiện rõ cơ cấu điều hành, quyền ký kết hợp đồng, quy trình chuyển nhượng vốn và điều kiện giải thể để đảm bảo an toàn pháp lý lâu dài.
Checklist thực tế hoàn thiện hồ sơ đăng ký thành lập công ty bất động sản
Trước khi nộp hồ sơ, nhà đầu tư nên rà soát kỹ theo checklist hồ sơ công ty bất động sản dưới đây để đảm bảo đầy đủ, hợp lệ và tránh bị trả lại. Việc chuẩn bị bài bản giúp quá trình đăng ký tại Sở KH&ĐT được xử lý nhanh gọn, rút ngắn thời gian cấp phép chỉ còn 3–5 ngày làm việc.
Checklist giấy tờ cá nhân, pháp lý tổ chức, thông tin doanh nghiệp
- Giấy tờ cá nhân của người đại diện pháp luật và các thành viên góp vốn: CCCD/hộ chiếu còn hiệu lực, bản sao công chứng.
- Nếu là tổ chức góp vốn, cần bản sao đăng ký kinh doanh, điều lệ, giấy ủy quyền và quyết định cử người đại diện.
- Địa chỉ trụ sở hợp pháp: hợp đồng thuê nhà, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (không sử dụng căn hộ chung cư để ở).
- Tên công ty: tra cứu kỹ trên Cổng thông tin quốc gia để tránh trùng.
- Thông tin liên hệ: số điện thoại, email, website, địa chỉ giao dịch.
Checklist điều lệ, ngành nghề, vốn điều lệ và các phụ lục kèm theo hồ sơ
- Điều lệ công ty: ghi rõ ngành nghề kinh doanh, tỷ lệ vốn góp, cơ cấu tổ chức, người đại diện.
- Danh sách thành viên/cổ đông sáng lập, có chữ ký xác nhận đầy đủ.
- Mã ngành nghề: 6810 (kinh doanh bất động sản), 6820 (môi giới, tư vấn, quản lý), 4101–4102 (xây dựng).
- Vốn điều lệ: tối thiểu 20 tỷ đồng nếu doanh nghiệp trực tiếp đầu tư, kinh doanh bất động sản.
- Giấy đề nghị đăng ký doanh nghiệp theo mẫu tại Nghị định 01/2021/NĐ-CP.
- Giấy ủy quyền (nếu ủy thác cho đơn vị dịch vụ nộp hồ sơ).
Với checklist thành lập công ty địa ốc này, doanh nghiệp có thể dễ dàng tự rà soát trước khi nộp hồ sơ trực tuyến hoặc qua dịch vụ pháp lý chuyên nghiệp, đảm bảo hồ sơ hợp lệ, đầy đủ và được cấp phép nhanh chóng.
FAQ – Câu hỏi thường gặp về hồ sơ đăng ký thành lập công ty bất động sản
Thành lập công ty bất động sản đòi hỏi sự chuẩn bị kỹ lưỡng về hồ sơ, vốn và chiến lược hoạt động. Dưới đây là những câu hỏi thường gặp nhất mà Dịch vụ Gia Minh nhận được từ các nhà đầu tư trong và ngoài nước khi bắt đầu hoạt động trong lĩnh vực này. Việc hiểu rõ quy định sẽ giúp doanh nghiệp tránh sai sót pháp lý, tiết kiệm thời gian và triển khai dự án thuận lợi ngay từ giai đoạn đầu.
Nhìn chung, dù doanh nghiệp hoạt động ở TP.HCM, Hà Nội, Long An, Quảng Nam hay Hậu Giang, quy trình và điều kiện đăng ký đều dựa trên Luật Doanh nghiệp 2020 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Tuy nhiên, mỗi địa phương có thể có quy định kiểm tra điều kiện vốn, trụ sở hoặc nhân sự khác nhau, do đó việc được tư vấn và chuẩn bị hồ sơ đúng chuẩn là yếu tố quyết định thành công.
Có bắt buộc phải có sẵn dự án mới được thành lập công ty bất động sản không?
Không bắt buộc. Doanh nghiệp có thể thành lập công ty bất động sản trước, sau đó mới tiến hành xin phép đầu tư hoặc tham gia môi giới, sàn giao dịch. Tuy nhiên, để triển khai dự án hoặc phân phối sản phẩm, công ty phải chứng minh năng lực tài chính, vốn pháp định và hồ sơ pháp lý của dự án theo quy định.
Nếu chỉ hoạt động môi giới hoặc cho thuê văn phòng, nhà xưởng, doanh nghiệp không cần có dự án riêng nhưng vẫn phải tuân thủ điều kiện về vốn và nhân sự có chứng chỉ hành nghề.
Vốn điều lệ bao nhiêu là phù hợp khi mới bắt đầu kinh doanh bất động sản?
Theo quy định, vốn pháp định tối thiểu là 20 tỷ đồng đối với hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, khi mới bắt đầu, nhà đầu tư có thể đăng ký vốn điều lệ linh hoạt từ 5–10 tỷ đồng nếu chỉ thực hiện môi giới, cho thuê, hoặc tư vấn quản lý bất động sản.
Dịch vụ Gia Minh thường khuyến nghị mức vốn phù hợp với quy mô kế hoạch và chiến lược đầu tư, đảm bảo vừa đủ điều kiện pháp lý vừa không gây áp lực tài chính ban đầu cho doanh nghiệp.
Một người có thể đứng tên nhiều công ty bất động sản cùng lúc hay không?
Có thể. Pháp luật không giới hạn số lượng công ty mà một cá nhân được đứng tên làm chủ sở hữu hoặc người đại diện theo pháp luật, miễn là không vi phạm quy định về điều kiện ngành nghề và nghĩa vụ thuế.
Tuy nhiên, để tránh rủi ro pháp lý và xung đột lợi ích trong hoạt động đầu tư, chủ doanh nghiệp nên tách biệt mỗi công ty theo dự án, lĩnh vực hoặc đối tác hợp tác riêng, giúp dễ quản trị tài chính và minh bạch khi làm việc với ngân hàng hoặc cơ quan quản lý.
Dịch vụ hỗ trợ soạn hồ sơ đăng ký thành lập công ty bất động sản của Dịch vụ Gia Minh
Dịch vụ Gia Minh là đơn vị tư vấn doanh nghiệp chuyên nghiệp đã hỗ trợ hàng trăm doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản, xây dựng, môi giới và đầu tư dự án trên toàn quốc. Dịch vụ của Gia Minh không chỉ dừng ở việc lập hồ sơ và nộp đăng ký, mà còn mang lại giải pháp pháp lý chiến lược giúp doanh nghiệp vận hành thuận lợi và tuân thủ đúng quy định ngay từ khi thành lập.
Dù ở TP.HCM, Long An, Quảng Nam, Hà Nam hay Hậu Giang, khách hàng đều được hướng dẫn chi tiết từng bước – từ chọn loại hình phù hợp, đăng ký vốn điều lệ đúng luật, đến kê khai ngành nghề chính xác theo mã 6810, 6820, 6830.
Phạm vi hỗ trợ – tư vấn loại hình, soạn điều lệ, rà soát hồ sơ, nộp và theo dõi kết quả
Dịch vụ Gia Minh cung cấp dịch vụ trọn gói, bao gồm:
- Tư vấn mô hình và loại hình doanh nghiệp (TNHH, Cổ phần, hợp danh…).
- Soạn thảo điều lệ, hồ sơ đăng ký doanh nghiệp, danh sách thành viên, người đại diện.
- Rà soát thông tin ngành nghề, vốn, trụ sở đúng quy định pháp luật.
- Đại diện nộp hồ sơ và theo dõi kết quả tại Sở KH&ĐT, công bố thông tin đăng ký doanh nghiệp.
Đặc biệt, Gia Minh còn hỗ trợ thiết lập hệ thống pháp lý nội bộ sau khi thành lập như: con dấu, tài khoản ngân hàng, hóa đơn điện tử, đăng ký thuế và chuẩn bị hồ sơ xin đủ điều kiện kinh doanh bất động sản.
Lợi ích – hạn chế sai sót, rút ngắn thời gian, tư vấn chiến lược cấu trúc công ty bất động sản ngay từ đầu
Khi sử dụng dịch vụ của Dịch vụ Gia Minh, doanh nghiệp được cam kết hồ sơ hợp lệ 100%, tránh rủi ro bị trả lại hoặc phải bổ sung nhiều lần. Nhờ kinh nghiệm chuyên sâu trong ngành bất động sản, Gia Minh có thể rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ chỉ còn 3–5 ngày làm việc, nhanh hơn đáng kể so với việc tự thực hiện.
Bên cạnh đó, Gia Minh còn tư vấn chiến lược cấu trúc doanh nghiệp – bao gồm phương án chia vốn, quản lý cổ phần, lựa chọn người đại diện và thiết kế mô hình công ty con – giúp doanh nghiệp sẵn sàng mở rộng khi bước vào thị trường dự án, phân phối hoặc quản lý sàn giao dịch.
📞 Liên hệ ngay Dịch vụ Gia Minh để được hỗ trợ chi tiết:
Hotline: 0932 785 561 – 0868 458 111
Website: giaminhcantho.com
Email: dvgiaminh@gmail.com
Văn phòng hỗ trợ: TP.HCM – Long An – Quảng Nam – Hà Nam – Hậu Giang – Cần Thơ.
Hồ sơ đăng ký thành lập công ty bất động sản sẽ không còn là rào cản nếu bạn hiểu rõ từng loại giấy tờ, từng bước quy trình và lý do pháp lý phía sau mỗi yêu cầu của cơ quan đăng ký kinh doanh. Hồ sơ đăng ký thành lập công ty bất động sản nếu được chuẩn hóa từ khâu lựa chọn loại hình, vốn điều lệ, ngành nghề kinh doanh bất động sản đến điều lệ công ty sẽ giúp doanh nghiệp vận hành trơn tru, ít phải chỉnh sửa về sau. Hồ sơ đăng ký thành lập công ty bất động sản cũng là “tấm danh thiếp pháp lý” đầu tiên mà đối tác, ngân hàng, khách hàng và cơ quan nhà nước nhìn vào để đánh giá mức độ chuyên nghiệp của bạn. Hồ sơ đăng ký thành lập công ty bất động sản trong bài viết đã được đúc kết thành dàn ý, checklist, cảnh báo sai lầm và gợi ý dịch vụ, kết nối tự nhiên với các từ khóa phụ như điều kiện thành lập công ty bất động sản, vốn điều lệ công ty bất động sản, checklist hồ sơ doanh nghiệp địa ốc. Hồ sơ đăng ký thành lập công ty bất động sản – nếu bạn muốn tiết kiệm thời gian, giảm rủi ro bị trả hồ sơ và nhận thêm tư vấn chiến lược ngay từ ngày đầu, việc đồng hành cùng một đơn vị như Gia Minh Consulting là lựa chọn đáng cân nhắc.
