Chi phí thành lập công ty bất động sản

Chi phí thành lập công ty bất động sản không chỉ đơn thuần là khoản lệ phí nộp cho cơ quan đăng ký kinh doanh như nhiều nhà đầu tư vẫn hình dung. Khi bắt tay xây dựng một pháp nhân mới, bạn sẽ đối mặt với cả một “ma trận” chi phí mở công ty bất động sản, từ vốn điều lệ, chi phí pháp lý ban đầu cho đến những khoản ẩn như chữ ký số, hóa đơn điện tử, tài khoản ngân hàng và chi phí vận hành trong những tháng đầu. Nếu không lập kế hoạch tài chính ngay từ giai đoạn chuẩn bị, doanh nghiệp rất dễ rơi vào tình trạng đăng ký xong nhưng không đủ dòng tiền để triển khai dự án, tuyển dụng nhân sự hoặc chi trả các nghĩa vụ bắt buộc. Ngược lại, nếu hiểu rõ cấu trúc chi phí và biết cách tối ưu, bạn có thể khởi động công ty với nguồn vốn hợp lý mà vẫn đảm bảo đáp ứng đủ điều kiện pháp lý cho ngành bất động sản. Bài viết này sẽ giúp bạn nhìn rõ bức tranh toàn diện về chi phí thành lập công ty bất động sản, tránh bị “bất ngờ” khi bắt đầu bước vào thị trường.

Tổng Quan Về Chi Phí Thành Lập Công Ty Bất Động Sản

Vì sao cần tính trước chi phí thành lập công ty bất động sản ngay từ bước lập kế hoạch?

Khi bước chân vào lĩnh vực đầu tư bất động sản – một ngành nghề vốn yêu cầu tính chuyên nghiệp và khả năng tài chính ổn định, việc tính toán chi phí thành lập công ty bất động sản ngay từ giai đoạn lập kế hoạch là yếu tố sống còn.
Nhiều nhà đầu tư thường có xu hướng đăng ký doanh nghiệp “theo cảm hứng”, chỉ để hợp thức hóa giao dịch hoặc ký hợp đồng, mà chưa đánh giá đúng tổng chi phí phải bỏ ra. Điều này dễ dẫn đến thiếu hụt vốn, trì hoãn tiến độ hoặc bị gián đoạn hoạt động trong giai đoạn khởi đầu.

Thực tế, chi phí mở công ty bất động sản không chỉ dừng lại ở lệ phí nhà nước, mà còn bao gồm chi phí pháp lý, kế toán, vốn điều lệ, và chi phí vận hành ban đầu. Đặc biệt, vì bất động sản là ngành kinh doanh có điều kiện, nên việc chuẩn bị ngân sách bài bản sẽ giúp doanh nghiệp:

• Đáp ứng yêu cầu pháp lý về vốn pháp định (tối thiểu 20 tỷ đồng). 
• Hạn chế sai sót khi kê khai chi phí đầu tư ban đầu. 
• Tối ưu dòng tiền trong giai đoạn chuẩn bị dự án, tuyển dụng và ký kết hợp đồng.

Lập kế hoạch tài chính rõ ràng giúp nhà đầu tư dự báo được chi phí thực tế, chủ động về dòng tiền, đồng thời lựa chọn được mô hình doanh nghiệp phù hợp với quy mô và mục tiêu kinh doanh lâu dài.

Cấu trúc các nhóm chi phí chính khi mở công ty bất động sản

Khi tiến hành thành lập công ty kinh doanh bất động sản, chi phí được chia thành 4 nhóm chính mà nhà đầu tư cần dự toán rõ ràng:

1. Phí và lệ phí nhà nước: Bao gồm lệ phí đăng ký doanh nghiệp, phí công bố nội dung đăng ký, phí khắc dấu và hồ sơ doanh nghiệp. 
2. Vốn điều lệ và nghĩa vụ tài chính: Là khoản tiền chủ sở hữu góp vốn thực tế vào công ty, đồng thời là cơ sở tính thuế môn bài và chứng minh năng lực tài chính khi ký hợp đồng bất động sản. 
3. Chi phí dịch vụ pháp lý – kế toán: Gồm phí thuê đơn vị tư vấn thành lập công ty, đăng ký thuế, kê khai ban đầu, và dịch vụ kế toán trọn gói trong những tháng đầu hoạt động. 
4. Chi phí vận hành ban đầu: Bao gồm thuê văn phòng, thiết bị, bảng hiệu, website, hồ sơ nhân sự, và quảng bá thương hiệu.

Cấu trúc chi phí rõ ràng giúp doanh nghiệp bất động sản dễ dàng dự báo dòng tiền, tránh phát sinh không kiểm soát, đồng thời đảm bảo hoạt động hợp pháp và ổn định ngay sau khi thành lập.

Nhóm Chi Phí Pháp Lý Bắt Buộc Khi Thành Lập Công Ty Bất Động Sản

Lệ phí đăng ký doanh nghiệp và công bố nội dung đăng ký doanh nghiệp

Theo quy định tại Thông tư 47/2019/TT-BTC, khi nộp hồ sơ thành lập doanh nghiệp tại Phòng Đăng ký Kinh doanh – Sở Kế hoạch & Đầu tư, doanh nghiệp phải nộp các khoản sau:

• Lệ phí đăng ký doanh nghiệp: 50.000 đồng/lần nộp (miễn phí nếu nộp online qua Cổng thông tin quốc gia về đăng ký doanh nghiệp). 
• Phí công bố nội dung đăng ký doanh nghiệp: 100.000 đồng/lần, bắt buộc đối với mọi doanh nghiệp sau khi được cấp Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh.

Ngoài ra, doanh nghiệp bất động sản nên tính thêm phí soạn hồ sơ pháp lý và tư vấn quy trình đăng ký, thường dao động từ 500.000 – 1.000.000 đồng nếu sử dụng dịch vụ bên ngoài.
Trong bảng chi phí thành lập doanh nghiệp bất động sản, đây là nhóm chi phí nhỏ nhưng bắt buộc, vì việc không công bố nội dung đăng ký đúng hạn có thể bị xử phạt hành chính từ 1–3 triệu đồng theo Nghị định 122/2021/NĐ-CP.

Toàn bộ lệ phí nộp tại Sở KH&ĐT sẽ được cấp biên lai điện tử và được khấu trừ khi kê khai chi phí hợp lý trong kế toán doanh nghiệp.

Chi phí khắc dấu, biển hiệu và hồ sơ nội bộ doanh nghiệp

Sau khi nhận Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp, công ty phải khắc dấu pháp nhân, làm bảng hiệu trụ sở, và chuẩn bị hồ sơ nội bộ gồm:

• Quyết định bổ nhiệm giám đốc, kế toán trưởng. 
• Sổ đăng ký thành viên/cổ đông, biên bản họp, điều lệ công ty. 
• Con dấu tròn và dấu chức danh.
  Chi phí khắc dấu dao động từ 300.000 – 500.000 đồng, tùy chất liệu (nhựa hoặc đồng).

Làm bảng hiệu công ty (theo quy định phải gắn tại trụ sở chính) có chi phí từ 400.000 – 1.000.000 đồng, tùy kích thước và chất liệu mica, inox hay gỗ.
Bộ hồ sơ nội bộ doanh nghiệp thường được đơn vị tư vấn soạn sẵn, chi phí khoảng 500.000 – 1.500.000 đồng.

Đây là nhóm chi phí bắt buộc, vì cơ quan thuế, Sở Kế hoạch & Đầu tư, hoặc cơ quan kiểm tra PCCC đều có thể yêu cầu xuất trình hồ sơ nội bộ khi kiểm tra ban đầu.

Chi phí mua chữ ký số, hóa đơn điện tử và nộp tờ khai ban đầu

Sau khi hoàn tất đăng ký doanh nghiệp, công ty bất động sản cần mua chữ ký số (token) để thực hiện kê khai và nộp thuế điện tử.

• Chi phí chữ ký số: khoảng 1.000.000 – 2.000.000 đồng/năm tùy nhà cung cấp. 
• Chi phí hóa đơn điện tử: 300.000 – 800.000 đồng cho 300 hóa đơn đầu tiên. 
• Lệ phí môn bài: 2.000.000 – 3.000.000 đồng/năm tùy vốn điều lệ.
  Doanh nghiệp mới thành lập phải nộp tờ khai thuế môn bài trong vòng 10 ngày kể từ ngày có Giấy phép kinh doanh.

Đây là nhóm chi phí pháp lý bắt buộc, đảm bảo công ty được kích hoạt mã số thuế và đủ điều kiện phát hành hóa đơn, chính thức bước vào hoạt động kinh doanh hợp pháp trong lĩnh vực bất động sản.

Vốn điều lệ và các chi phí liên quan trong ngành bất động sản

Vốn điều lệ là nền tảng tài chính cốt lõi của mọi doanh nghiệp, đặc biệt với ngành bất động sản – lĩnh vực đòi hỏi nguồn vốn lớn, tính thanh khoản cao và sự minh bạch trong giao dịch.

Theo Điều 4 Nghị định 02/2022/NĐ-CP, doanh nghiệp muốn kinh doanh bất động sản (mua bán, cho thuê, đầu tư dự án) phải có vốn pháp định tối thiểu 20 tỷ đồng, ngoại trừ trường hợp chỉ hoạt động môi giới hoặc sàn giao dịch. Tuy nhiên, mức vốn “đủ” để vận hành hiệu quả không chỉ dừng ở yêu cầu pháp lý, mà còn liên quan trực tiếp đến uy tín, khả năng huy động vốn và quan hệ hợp tác đầu tư.

Phần dưới đây sẽ phân tích chi tiết về quy mô vốn hợp lý, mối liên hệ giữa vốn và uy tín doanh nghiệp, cùng các chi phí – thủ tục cần lưu ý trong quá trình góp vốn, mở tài khoản và báo cáo tài chính ban đầu.

Vốn điều lệ công ty bất động sản là bao nhiêu là hợp lý?

Câu hỏi “vốn điều lệ công ty bất động sản là bao nhiêu là hợp lý?” không có một con số cố định, mà phụ thuộc vào mục tiêu kinh doanh và quy mô hoạt động của doanh nghiệp. Dịch vụ Gia Minh chia làm 3 kịch bản điển hình:

🔹 1. Công ty quy mô nhỏ (môi giới – tư vấn)

Phù hợp với doanh nghiệp chuyên môi giới nhà đất, dịch vụ sàn giao dịch, marketing dự án.

• Vốn đề nghị: 500 triệu – 2 tỷ đồng. 
• Chi phí mở công ty bất động sản ở quy mô này dao động từ 5–10 triệu đồng, bao gồm đăng ký doanh nghiệp, khắc dấu, khai thuế ban đầu, hóa đơn điện tử. 
• Không cần chứng minh vốn pháp định.
  

🔹 2. Công ty quy mô vừa (đầu tư, hợp tác phân phối)

Áp dụng với đơn vị tham gia phân phối sản phẩm, đầu tư dự án nhỏ, hoặc hợp tác cùng chủ đầu tư.

• Vốn hợp lý: 10 – 20 tỷ đồng. 
• Phù hợp với yêu cầu vốn tối thiểu 20 tỷ đồng nếu công ty trực tiếp kinh doanh bất động sản. 
• Giúp doanh nghiệp có năng lực tài chính đủ mạnh để ký hợp đồng với đối tác, ngân hàng.
  

🔹 3. Công ty dự án, đầu tư phát triển khu dân cư – khu đô thị

• Vốn khuyến nghị: Từ 50 – 100 tỷ đồng trở lên. 
• Mức vốn cao giúp tăng uy tín với nhà đầu tư, cơ quan thẩm định năng lực dự án.
  

Như vậy, doanh nghiệp nên cân nhắc giữa khả năng tài chính thật và mục tiêu kinh doanh, tránh khai vốn “ảo” quá cao để rồi khó chứng minh hoặc gặp rủi ro thuế.

Mối quan hệ giữa vốn điều lệ và uy tín, khả năng huy động vốn, ký hợp đồng dự án

Trong ngành bất động sản, vốn điều lệ không chỉ là con số trên giấy mà còn là chỉ báo về sức mạnh tài chính và uy tín doanh nghiệp.

Khi làm việc với đối tác, chủ đầu tư hoặc ngân hàng, họ thường nhìn vào mức vốn điều lệ để đánh giá năng lực tài chính và khả năng thực hiện dự án.

• Doanh nghiệp có vốn điều lệ cao (từ 20 tỷ đồng trở lên) thường được xem là có tiềm lực tài chính vững mạnh, đáng tin cậy để ký hợp đồng phân phối, hợp tác đầu tư. 
• Trong các hồ sơ mời thầu hoặc xin cấp dự án, nhiều cơ quan yêu cầu chứng minh vốn điều lệ và báo cáo tài chính tương ứng. 
• Ngân hàng khi xét cấp tín dụng hoặc bảo lãnh dự án cũng căn cứ vốn điều lệ để đánh giá hạn mức cho vay.
  

Tuy nhiên, việc khai vốn điều lệ “ảo” – tức ghi con số lớn nhưng không có khả năng góp đủ – tiềm ẩn nhiều rủi ro:

• Vi phạm pháp luật nếu không góp vốn đúng hạn 90 ngày kể từ ngày cấp giấy phép. 
• Khó chứng minh năng lực tài chính khi làm việc với đối tác hoặc cơ quan nhà nước. 
• Có thể bị truy cứu trách nhiệm dân sự hoặc hành chính nếu khai báo gian dối.
  

Do đó, doanh nghiệp nên kê khai vốn điều lệ sát với thực tế góp vốn, đảm bảo tính trung thực và thuận lợi khi huy động vốn hợp pháp.

Chi phí góp vốn, chuyển khoản, tài khoản ngân hàng và nghĩa vụ báo cáo ban đầu

Sau khi được cấp Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp, công ty bất động sản cần thực hiện góp vốn đầy đủ trong vòng 90 ngày, theo Điều 47 Luật Doanh nghiệp 2020.

Quy trình góp vốn cần minh bạch và có chứng từ chứng minh hợp lệ để tránh bị coi là “góp vốn khống”:

1. Mở tài khoản ngân hàng công ty: 
   • Bắt buộc với doanh nghiệp có vốn điều lệ từ 10 tỷ đồng trở lên. 
   • Đăng ký tài khoản tại ngân hàng thương mại và thông báo với Sở Kế hoạch & Đầu tư qua Cổng thông tin quốc gia. 
2. Thực hiện chuyển khoản góp vốn: 
   • Góp vốn bằng tiền phải chuyển từ tài khoản cá nhân sang tài khoản doanh nghiệp, có sao kê và chứng từ lưu trữ. 
   • Góp vốn bằng tài sản (đất, xe, công trình) phải có biên bản định giá và bàn giao hợp lệ. 
3. Lập báo cáo góp vốn ban đầu: 
   • Lưu trữ chứng từ trong hồ sơ kế toán và nộp báo cáo tài chính quý đầu tiên sau khi hoàn tất góp vốn.
     

Việc thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính, chứng từ góp vốn và báo cáo ban đầu không chỉ giúp doanh nghiệp tuân thủ đúng luật, mà còn tạo uy tín minh bạch tài chính khi xin giấy phép hoặc hợp tác đầu tư trong tương lai.

Xem thêm : Thủ tục đăng ký chi nhánh nước ngoài tại Cần Thơ

Chi phí thành lập công ty bất động sản liên quan đến ngành nghề và điều kiện pháp lý

Khi thành lập công ty bất động sản tại Cần Thơ, bên cạnh các khoản lệ phí nhà nước cơ bản, doanh nghiệp cần dự trù thêm chi phí liên quan đến ngành nghề kinh doanh có điều kiện, giấy phép hoạt động, chứng chỉ hành nghề, và tư vấn pháp lý chuyên sâu. Đây là những chi phí bắt buộc hoặc gián tiếp nhưng có ảnh hưởng lớn đến tiến độ cấp phép và khả năng vận hành hợp pháp của doanh nghiệp

Việc hiểu rõ từng loại chi phí giúp nhà đầu tư chủ động kế hoạch tài chính, tránh phát sinh không cần thiết và đảm bảo tuân thủ đầy đủ điều kiện pháp luật.

Chi phí liên quan đến ngành nghề kinh doanh bất động sản có điều kiện

Theo Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 và Nghị định 76/2015/NĐ-CP, một số hoạt động trong lĩnh vực bất động sản thuộc ngành nghề kinh doanh có điều kiện, đặc biệt về vốn pháp định và năng lực tài chính. Do đó, chi phí thành lập doanh nghiệp phải gắn liền với điều kiện pháp lý tương ứng từng mảng hoạt động:

Ngoài ra, doanh nghiệp phải chi trả thêm cho việc công bố thông tin doanh nghiệp, khắc dấu, mua chữ ký số, mở tài khoản ngân hàng, tổng cộng khoảng 2 – 3 triệu đồng.

Việc chọn ngành nghề nào ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí và điều kiện pháp lý, vì vậy cần được tư vấn kỹ trước khi nộp hồ sơ để tránh phải điều chỉnh, bổ sung sau này.

Chi phí xin các giấy phép, chứng chỉ hành nghề liên quan (nếu cần)

Một trong những chi phí đặc thù của lĩnh vực bất động sản là phí xin chứng chỉ hành nghề và phí hoàn thiện hồ sơ đủ điều kiện hoạt động. Tùy vào loại hình kinh doanh, các chi phí cụ thể bao gồm:

1. Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản: 
   • Theo quy định, ít nhất 2 nhân viên trong công ty phải có chứng chỉ hành nghề nếu doanh nghiệp hoạt động môi giới. 
   • Lệ phí thi cấp chứng chỉ do Sở Xây dựng TP. Cần Thơ tổ chức: khoảng 500.000 – 800.000đ/người. 
   • Chi phí đào tạo và ôn tập trước kỳ thi: 1.500.000 – 2.000.000đ/người. 
2. Hồ sơ xin phép hoạt động sàn giao dịch bất động sản: 
   • Bao gồm chi phí lập đề án hoạt động, biên bản kiểm tra cơ sở vật chất, và văn bản xác nhận nhân sự đủ điều kiện. 
   • Dịch vụ tư vấn trọn gói thường dao động 4.000.000 – 6.000.000đ, tùy quy mô sàn. 
3. Chi phí pháp lý liên quan đến điều kiện cơ sở: 
   • Hồ sơ PCCC, an toàn lao động, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng thuê văn phòng. 
   • Phí thẩm duyệt hoặc công chứng các hồ sơ này khoảng 1.000.000 – 1.500.000đ.
     

Nếu doanh nghiệp sử dụng dịch vụ thành lập công ty bất động sản trọn gói, đơn vị tư vấn sẽ gộp các chi phí này trong gói tổng hợp, giúp tối ưu ngân sách và hạn chế sai sót khi nộp hồ sơ tại Sở Xây dựng và Sở KH&ĐT.

Chi phí tư vấn pháp lý khi cấu trúc mô hình công ty bất động sản (công ty mẹ – công ty dự án)

Đối với các nhà đầu tư muốn phát triển dự án bất động sản quy mô lớn, việc cấu trúc mô hình công ty mẹ – công ty con (dự án) là giải pháp được nhiều chuyên gia khuyến nghị để phân tách rủi ro và tối ưu quản lý tài chính. Tuy nhiên, mô hình này phát sinh thêm chi phí pháp lý và hành chính.

• Trường hợp 1 – Công ty mẹ trực tiếp đầu tư nhiều dự án: 
  • Tiết kiệm chi phí thành lập (chỉ cần 1 pháp nhân). 
  • Nhưng rủi ro cao: nếu 1 dự án gặp vấn đề, toàn bộ tài sản công ty mẹ có thể bị ảnh hưởng. 
• Trường hợp 2 – Mỗi dự án thành lập 1 công ty con: 
  • Mỗi pháp nhân chịu trách nhiệm riêng, giúp cách ly rủi ro và dễ dàng huy động vốn hoặc chuyển nhượng dự án. 
  • Chi phí thành lập mỗi công ty dự án khoảng 2.000.000 – 3.000.000đ, cộng thêm phí khắc dấu, công bố thông tin và thuế môn bài (1.000.000 – 2.000.000đ/năm).
    

Tư vấn pháp lý khi cấu trúc mô hình doanh nghiệp thường được tính theo gói:

• Tư vấn chiến lược pháp nhân và cơ cấu vốn: 2.000.000 – 5.000.000đ. 
• Soạn thảo điều lệ, hợp đồng góp vốn, và hồ sơ liên kết nội bộ: 3.000.000 – 7.000.000đ.
  

Việc đầu tư vào tư vấn pháp lý ban đầu tuy tốn thêm chi phí, nhưng mang lại lợi ích lâu dài: đảm bảo tuân thủ Luật Đầu tư, tránh tranh chấp cổ phần và nâng cao tính minh bạch khi gọi vốn từ nhà đầu tư thứ cấp.

Tổng thể, để thành lập và vận hành hợp pháp một công ty bất động sản tại Cần Thơ, nhà đầu tư nên dự trù chi phí tổng cộng từ 8.000.000 – 15.000.000đ, tùy quy mô và phạm vi hoạt động. Việc lựa chọn đơn vị tư vấn pháp lý trọn gói chuyên ngành bất động sản như Dịch vụ Gia Minh giúp tiết kiệm thời gian, tối ưu ngân sách và đảm bảo mọi thủ tục được thực hiện đúng quy định pháp luật hiện hành.

Các khoản chi phí “ẩn” khi mở công ty bất động sản thường bị bỏ qua

Nhiều nhà đầu tư khi bắt đầu thành lập công ty bất động sản thường chỉ tính đến các chi phí “hiển” như lệ phí nhà nước, công bố doanh nghiệp hay chi phí khắc dấu. Tuy nhiên, thực tế còn có hàng loạt chi phí ẩn bắt buộc phải chi trả trong quá trình vận hành mà nếu không dự trù trước, doanh nghiệp dễ rơi vào tình trạng thiếu hụt vốn hoặc đình trệ hoạt động.

Các khoản chi phí này không nằm trong hồ sơ pháp lý nhưng lại ảnh hưởng trực tiếp đến uy tín, khả năng vận hành và năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp trên thị trường. Dưới đây là ba nhóm chi phí quan trọng mà hầu hết nhà sáng lập công ty bất động sản thường bỏ qua hoặc đánh giá thấp

Chi phí thuê văn phòng, địa chỉ giao dịch và yêu cầu pháp lý về địa điểm công ty

Theo Luật Doanh nghiệp 2020, trụ sở công ty phải có địa chỉ rõ ràng, hợp pháp, không nằm trong chung cư dùng để ở hoặc đất không có chức năng thương mại – dịch vụ. Đây là yêu cầu bắt buộc đối với doanh nghiệp bất động sản, đặc biệt nếu công ty muốn xin giấy phép sàn giao dịch hoặc đăng ký làm địa điểm giao dịch khách hàng.

Chi phí thuê văn phòng tại Cần Thơ, TP.HCM hoặc Hà Nội dao động khá lớn:

• Văn phòng thật (10–30m²): 5 – 20 triệu đồng/tháng tùy khu vực. 
• Văn phòng ảo (đăng ký pháp lý): 2 – 5 triệu đồng/năm – phù hợp với doanh nghiệp mới thành lập, chưa cần tiếp khách trực tiếp.
  

Ngoài ra, cần tính thêm chi phí duy trì địa chỉ (điện, nước, internet, phí quản lý tòa nhà) và chi phí sửa bảng hiệu, logo, biển tên công ty, trung bình 2 – 3 triệu đồng.
Việc lựa chọn loại hình văn phòng phải dựa trên mục tiêu hoạt động: nếu chỉ môi giới, văn phòng ảo có thể đủ; nhưng nếu có sàn giao dịch hoặc tiếp khách đầu tư, bắt buộc phải có địa chỉ thực

Chi phí nhân sự ban đầu – giám đốc, kế toán, nhân sự pháp chế hoặc thuê ngoài

Một công ty bất động sản dù nhỏ cũng không thể thiếu các vị trí cốt lõi như Giám đốc, kế toán, nhân sự pháp chế và hành chính.

• Giám đốc điều hành thường kiêm luôn người đại diện pháp luật; nếu thuê ngoài, chi phí có thể từ 15–25 triệu đồng/tháng. 
• Kế toán: có thể chọn thuê dịch vụ kế toán trọn gói (1,5–3 triệu/tháng) hoặc kế toán nội bộ (8–12 triệu/tháng). Với doanh nghiệp mới, thuê ngoài giúp tiết kiệm 70% chi phí. 
• Pháp chế – hồ sơ bất động sản: thuê luật sư hoặc đơn vị tư vấn theo vụ việc (3–5 triệu/lần) để đảm bảo hồ sơ giao dịch hợp lệ.
  

Bên cạnh đó, cần dự trù chi phí tuyển dụng – đào tạo nhân sự môi giới nếu công ty có kế hoạch phát triển sàn giao dịch. Việc xác định cơ cấu nhân sự tối thiểu giúp doanh nghiệp kiểm soát chi phí lương – bảo hiểm trong giai đoạn khởi động mà vẫn đảm bảo tuân thủ quy định lao động.

Chi phí thương hiệu – thiết kế logo, website, hồ sơ năng lực, ấn phẩm bán hàng

Nhiều doanh nghiệp bất động sản thất bại ngay từ bước đầu vì thương hiệu quá sơ sài, không tạo được niềm tin với khách hàng và đối tác. Để xây dựng hình ảnh chuyên nghiệp, cần đầu tư vào:

• Thiết kế logo và bộ nhận diện thương hiệu: 2 – 10 triệu đồng. 
• Website giới thiệu dự án và thông tin công ty: 3 – 15 triệu đồng (tùy mức độ tùy chỉnh, có thể tích hợp landing page bán hàng). 
• Hồ sơ năng lực và ấn phẩm bán hàng (profile, brochure, danh thiếp): 2 – 5 triệu đồng.
  

Chi phí này tuy nhỏ so với tổng đầu tư nhưng lại quyết định khả năng tiếp cận khách hàng và đối tác chiến lược. Tuy nhiên, doanh nghiệp không cần “đốt tiền” quá sớm – nên chọn thiết kế cơ bản, dễ mở rộng khi công ty phát triển.

Ví dụ bảng chi phí thành lập công ty bất động sản cho 3 quy mô khác nhau

Để giúp nhà đầu tư hình dung rõ hơn, dưới đây là bảng mô phỏng chi phí dự kiến cho ba mô hình công ty bất động sản khác nhau – từ nhỏ đến lớn. Chi phí có thể thay đổi tùy địa phương, quy mô và dịch vụ đi kèm

Trường hợp 1 – Công ty bất động sản quy mô nhỏ, chủ yếu môi giới và nhận phân phối

Đây là mô hình phổ biến nhất với doanh nghiệp khởi nghiệp trong lĩnh vực bất động sản.
Chi phí dự kiến:

• Lệ phí đăng ký doanh nghiệp, khắc dấu, công bố: 1.000.000 – 1.500.000đ. 
• Thuê văn phòng ảo hoặc nhỏ (10–15m²): 3 – 5 triệu đồng/tháng. 
• Dịch vụ kế toán trọn gói: 1,5 – 2 triệu/tháng. 
• Chi phí logo, website cơ bản, danh thiếp: 3 – 5 triệu. 
• Chi phí nhân sự môi giới ban đầu (2–3 người): 15 – 25 triệu/tháng.
  

Tổng chi phí khởi động ước tính: 25 – 40 triệu đồng (chưa tính vốn điều lệ).
Mô hình này phù hợp với nhóm môi giới nhỏ, công ty nhận phân phối sản phẩm cho chủ đầu tư lớn, hoặc cá nhân muốn hợp thức hóa hoạt động môi giới để phát hành hóa đơn, ký hợp đồng hợp pháp.

Trường hợp 2 – Công ty bất động sản quy mô vừa, có kế hoạch lập sàn giao dịch

Với mô hình trung bình, công ty cần không gian giao dịch và đội ngũ nhân viên chuyên trách.
Chi phí dự kiến:

• Văn phòng thật (30–50m²): 10 – 20 triệu/tháng. 
• Nhân sự: Giám đốc, kế toán, 5–10 nhân viên môi giới, tổng 50 – 70 triệu/tháng. 
• Đầu tư phần mềm quản lý sàn giao dịch, marketing online, bảng hiệu dự án: 20 – 30 triệu đồng. 
• Chi phí pháp lý lập sàn giao dịch bất động sản: 10 – 15 triệu đồng (bao gồm hồ sơ, chứng chỉ hành nghề, bản vẽ mặt bằng).
  

Tổng đầu tư ban đầu: khoảng 100 – 150 triệu đồng, thích hợp với doanh nghiệp có định hướng phát triển hệ thống sàn và đội ngũ kinh doanh nội bộ.

Trường hợp 3 – Công ty dự án bất động sản phục vụ một dự án cụ thể

Đây là mô hình thường thấy với chủ đầu tư dự án hoặc công ty con của tập đoàn, thành lập riêng để triển khai một dự án cụ thể (ví dụ: khu dân cư, khu đô thị).
Chi phí đặc thù:

• Vốn điều lệ tối thiểu 20 tỷ đồng theo quy định pháp luật. 
• Chi phí pháp lý dự án, quy hoạch, thẩm định hồ sơ, đánh giá môi trường: hàng trăm triệu đến hàng tỷ đồng. 
• Thuê đội ngũ pháp lý, kế toán, kỹ thuật, tư vấn xây dựng riêng biệt. 
• Văn phòng dự án (tại công trình hoặc khu vực phát triển).
  

Tổng chi phí đầu tư ban đầu: từ 1 – 3 tỷ đồng, chưa tính vốn đầu tư hạ tầng.
Mô hình này nên được tách pháp nhân riêng để quản lý tài chính minh bạch, tránh rủi ro pháp lý và dễ chuyển nhượng khi dự án hoàn thành.

Cách tối ưu chi phí thành lập công ty bất động sản nhưng vẫn đảm bảo đúng luật

Khi bước chân vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản, nhà đầu tư thường phải đối mặt với bài toán cân đối giữa chi phí thành lập công ty bất động sản và việc đảm bảo tuân thủ đúng quy định pháp luật. Tại các thành phố như Cần Thơ, TPHCM hay Bình Dương, chi phí mở công ty có thể dao động từ vài triệu đến vài chục triệu đồng tùy quy mô và cách thức thực hiện. Dưới đây là những cách giúp tối ưu chi phí mà vẫn đảm bảo hồ sơ hợp lệ, thủ tục nhanh chóng.

Ưu tiên khoản chi bắt buộc, tối ưu khoản chi có thể linh hoạt theo giai đoạn

Để quản lý hiệu quả chi phí, doanh nghiệp nên chia thành 3 nhóm chi phí rõ ràng: bắt buộc – nên có – có thể hoãn.

1. Khoản chi bắt buộc gồm lệ phí nhà nước, phí công bố thông tin doanh nghiệp, phí khắc dấu, lệ phí đăng ký mã số thuế và hóa đơn điện tử. Đây là những chi phí cố định, bắt buộc theo quy định, không thể cắt giảm. 
2. Khoản chi nên có bao gồm chi phí thiết kế logo, biển hiệu công ty, chữ ký số, phần mềm kế toán, hợp đồng thuê văn phòng. Những hạng mục này giúp doanh nghiệp vận hành chuyên nghiệp, nhưng có thể tối ưu bằng cách chọn gói cơ bản hoặc chia nhỏ giai đoạn đầu tư. 
3. Khoản chi có thể hoãn như chi phí marketing, bộ nhận diện thương hiệu, website hoặc truyền thông ban đầu. Nhà đầu tư nên khởi động ở quy mô nhỏ, kiểm chứng thị trường trước khi chi lớn cho quảng bá.
   

Việc phân lớp chi phí giúp doanh nghiệp đảm bảo hoạt động hợp pháp, tiết kiệm ngân sách và không bị “ngợp” bởi chi phí đầu kỳ. Đặc biệt, nên ưu tiên thực hiện đầy đủ các khoản liên quan đến pháp lý và thuế – bởi nếu thiếu, rủi ro bị phạt hành chính hoặc đình chỉ hoạt động là rất cao.

Lợi ích của việc sử dụng dịch vụ thành lập công ty bất động sản trọn gói

Nhiều nhà đầu tư cho rằng tự làm hồ sơ sẽ tiết kiệm hơn, nhưng thực tế lại tốn nhiều thời gian và rủi ro sai sót cao. Khi thuê dịch vụ thành lập công ty bất động sản trọn gói, doanh nghiệp được hưởng lợi ở nhiều khía cạnh:

• Tiết kiệm thời gian: Đơn vị tư vấn chuyên nghiệp như Dịch vụ Gia Minh có thể hoàn thiện hồ sơ chỉ trong 3–5 ngày làm việc. 
• Đảm bảo đúng luật: Toàn bộ hồ sơ – từ điều lệ, ngành nghề, mã số thuế đến công bố thông tin – được soạn theo đúng quy định, tránh bị trả lại. 
• Tối ưu chi phí cơ hội: Nhà đầu tư có thể tập trung vào việc tìm kiếm dự án, khách hàng, thay vì mất công chạy thủ tục hành chính. 
• Hỗ trợ sau thành lập: Bao gồm kê khai thuế ban đầu, đăng ký hóa đơn, chữ ký số, giúp công ty nhanh chóng đi vào hoạt động hợp pháp.
  

So với việc tự thực hiện, chi phí thuê dịch vụ chỉ chênh lệch khoảng 10–20%, nhưng đổi lại doanh nghiệp tránh được rủi ro sai hồ sơ, chậm tiến độ hoặc bị phạt vì thiếu thủ tục. Đây là giải pháp tiết kiệm thực chất, đặc biệt với các nhà đầu tư mới bước vào lĩnh vực địa ốc.

Sai lầm phổ biến về chi phí khi thành lập công ty bất động sản

Không ít doanh nghiệp khởi nghiệp trong lĩnh vực địa ốc rơi vào tình trạng “hao tiền vô hình” do hiểu sai hoặc tính toán thiếu thực tế về chi phí thành lập công ty bất động sản. Dưới đây là hai sai lầm nghiêm trọng mà nhà đầu tư cần tránh nếu muốn khởi động thuận lợi, bền vững.

Đăng ký vốn điều lệ quá cao so với khả năng tài chính thực tế

Nhiều người cho rằng vốn điều lệ càng cao thì công ty càng uy tín, nên đăng ký hàng chục, thậm chí hàng trăm tỷ đồng mà không dựa trên khả năng góp vốn thực tế. Điều này tiềm ẩn nhiều rủi ro:

• Nếu sau 90 ngày không góp đủ vốn như cam kết, doanh nghiệp bị xử phạt hành chính và có thể bị buộc giảm vốn. 
• Khi làm việc với ngân hàng hoặc đối tác, họ có quyền yêu cầu chứng minh năng lực tài chính; nếu không chứng minh được, doanh nghiệp dễ mất uy tín. 
• Trong trường hợp tranh chấp, các cổ đông có thể bị truy trách nhiệm theo tỷ lệ vốn đã đăng ký.
  

Vậy vốn điều lệ công ty bất động sản là bao nhiêu là hợp lý? Tối thiểu 20 tỷ đồng nếu trực tiếp đầu tư, còn với mô hình môi giới – tư vấn, chỉ cần 2–5 tỷ đồng là đủ để hoạt động linh hoạt, an toàn pháp lý và vừa sức tài chính.

Tiết kiệm cực đoan chi phí pháp lý – kế toán, dẫn đến vi phạm và bị phạt

Một sai lầm khác là cắt giảm tối đa các khoản chi cho dịch vụ pháp lý, kế toán và thuế, dẫn đến hậu quả nặng nề. Nhiều công ty mới không kê khai thuế ban đầu, không nộp tờ khai quý, không mua hóa đơn điện tử hoặc quên đăng ký chữ ký số – các lỗi này đều bị phạt hành chính từ 5 – 15 triệu đồng theo Nghị định 125/2020/NĐ-CP.

Ngoài ra, việc không lập sổ sách kế toán hoặc không báo cáo tài chính định kỳ có thể khiến doanh nghiệp bị đưa vào diện rủi ro cao, bị kiểm tra đột xuất. Chi phí khắc phục sau đó (nộp phạt, truy thu thuế, thuê kế toán bổ sung hồ sơ) thường cao gấp nhiều lần so với chi phí thuê dịch vụ ngay từ đầu.

Tối ưu chi phí không đồng nghĩa với cắt giảm mù quáng. Doanh nghiệp bất động sản nên chi đúng – chi đủ cho các hạng mục pháp lý, kế toán và thuế, vì đây là nền tảng bảo vệ uy tín và năng lực pháp nhân của công ty trên thị trường.

Dịch vụ thành lập công ty bất động sản trọn gói của Dịch vụ Gia Minh

Trong bối cảnh thị trường bất động sản tại Việt Nam ngày càng sôi động – đặc biệt tại TP.HCM, Hà Nội, Long An, Quảng Nam, Hậu Giang và các tỉnh vùng kinh tế trọng điểm – việc thành lập công ty bất động sản không chỉ đòi hỏi hồ sơ đúng quy định mà còn cần tư duy chiến lược về pháp lý, tài chính và mô hình hoạt động.

Hiểu được điều đó, Dịch vụ Gia Minh mang đến dịch vụ thành lập công ty bất động sản trọn gói, giúp khách hàng hoàn thiện mọi thủ tục chỉ trong một lần làm việc duy nhất. Từ việc tra cứu tên doanh nghiệp, soạn điều lệ, nộp hồ sơ tại Sở Kế hoạch & Đầu tư, đến việc công bố nội dung đăng ký doanh nghiệp, khắc dấu, mở tài khoản ngân hàng và đăng ký thuế điện tử – tất cả được Gia Minh thực hiện chuyên nghiệp, nhanh chóng và chuẩn xác.

Điểm nổi bật của dịch vụ này là sự kết hợp giữa tư duy pháp lý và tài chính thực tiễn, giúp doanh nghiệp không chỉ được cấp phép mà còn vận hành ổn định, đáp ứng điều kiện kinh doanh bất động sản sau khi thành lập. Đội ngũ chuyên viên của Gia Minh, với hơn 10 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực pháp lý doanh nghiệp và đầu tư, luôn đồng hành để đảm bảo hồ sơ hợp lệ 100%, tránh sai sót khiến hồ sơ bị trả lại hoặc bị xử phạt hành chính.

Nội dung dịch vụ – tư vấn mô hình, ngành nghề, chuẩn bị hồ sơ và dự toán chi phí

Dịch vụ thành lập công ty bất động sản trọn gói của Dịch vụ Gia Minh được thiết kế theo nguyên tắc “1 lần làm việc – trọn vẹn pháp lý”, bao gồm:

1. Tư vấn mô hình doanh nghiệp phù hợp: lựa chọn giữa công ty TNHH, cổ phần hoặc hợp danh tùy quy mô và định hướng đầu tư. Gia Minh phân tích ưu – nhược điểm từng mô hình để doanh nghiệp tối ưu vốn và trách nhiệm pháp lý. 
2. Xác định ngành nghề kinh doanh chuẩn: bao gồm các mã ngành 6810 (kinh doanh bất động sản), 6820 (môi giới, sàn giao dịch), 6830 (quản lý bất động sản). 
3. Tư vấn cơ cấu cổ đông – góp vốn – phân chia quyền quản lý: đảm bảo phù hợp với quy mô tài chính và chiến lược phát triển dài hạn. 
4. Soạn thảo và nộp hồ sơ đăng ký doanh nghiệp: bao gồm điều lệ, danh sách cổ đông, tờ khai đăng ký thuế, công bố nội dung đăng ký và khắc dấu trọn gói. 
5. Dự toán chi phí toàn bộ: Gia Minh lập bảng chi phí chi tiết gồm lệ phí nhà nước, phí khắc dấu, phí công bố, dịch vụ kế toán thuế ban đầu và đăng ký hóa đơn điện tử, giúp khách hàng chủ động tài chính.
   

Toàn bộ quá trình chỉ mất 3–5 ngày làm việc, khách hàng không cần trực tiếp đi lại – Gia Minh đại diện xử lý mọi thủ tục, từ khâu soạn hồ sơ đến khi bàn giao giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp hoàn chỉnh.

Lợi ích khi đồng hành cùng đơn vị chuyên về pháp lý – tài chính bất động sản

Việc lựa chọn Dịch vụ Gia Minh là đối tác đồng hành ngay từ đầu mang lại nhiều giá trị vượt trội:

• Tiết kiệm thời gian và công sức: mọi thủ tục được xử lý trọn gói, doanh nghiệp chỉ cần ký hồ sơ và nhận kết quả. 
• Giảm thiểu rủi ro pháp lý: hồ sơ được soát kỹ theo quy định mới nhất của Luật Doanh nghiệp 2020 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014 (sửa đổi 2023). 
• Lập kế hoạch chi phí rõ ràng: Gia Minh cung cấp bảng dự toán cụ thể cho từng hạng mục, giúp doanh nghiệp chủ động ngân sách ngay từ đầu. 
• Định hướng phát triển chiến lược: ngoài thủ tục hành chính, Gia Minh còn tư vấn mô hình hoạt động – kế hoạch vốn – phương án mở rộng chi nhánh hoặc sàn giao dịch, giúp công ty sẵn sàng phát triển lâu dài và hợp pháp.
  

Với triết lý “khởi đầu vững chắc – phát triển bền lâu”, Dịch vụ Gia Minh là lựa chọn tin cậy của hàng trăm doanh nghiệp bất động sản trên toàn quốc.

📞 Liên hệ ngay Dịch vụ Gia Minh:

Hotline: 0932 785 561 – 0868 458 111

Website: giaminhcantho.com

Email: dvgiaminh@gmail.com

Văn phòng: TP.HCM – Long An – Hà Nam – Quảng Nam – Hậu Giang – Cần Thơ.

Chi phí thành lập công ty bất động sản nếu chỉ được tính bằng vài khoản lệ phí nhỏ sẽ khiến nhà đầu tư dễ “vỡ mộng” khi bắt đầu đi vào vận hành thực tế. Một doanh nghiệp bất động sản hoạt động bài bản luôn cần được chuẩn bị cả về vốn điều lệ, chi phí pháp lý, chi phí nhân sự và chi phí xây dựng hình ảnh thương hiệu ngay từ giai đoạn khởi tạo. Khi hiểu rõ cấu trúc chi phí mở công ty bất động sản và có bảng dự toán cụ thể, bạn sẽ biết nên chi mạnh ở đâu để tạo nền tảng dài hạn, và nên tiết giảm ở đâu để bảo toàn dòng tiền. Ngược lại, việc thiếu kế hoạch tài chính hoặc chạy theo hình thức (vốn “khủng”, văn phòng “sang”) có thể khiến doanh nghiệp đuối sức ngay trước khi kịp triển khai dự án đầu tiên. Nếu bạn đang cân nhắc bước đi nghiêm túc vào thị trường, hãy xem việc tính toán kỹ chi phí thành lập công ty bất động sản là bước lọc đầu tiên cho một chiến lược kinh doanh bền vững.